本網(wǎng)訊 昨晚（11月18日），北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》宣布，北京市將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自2024年12月1日起施行。

　　《通知》明確，北京市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　在個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅方面，北京市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。

　　個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　《通知》還明確，12月1日前，個(gè)人銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房涉及的增值稅和契稅尚未申報(bào)繳納的，符合相關(guān)規(guī)定的可適用執(zhí)行。

　　值得一提的是，同一天（11月18日），上海住建委、房管局、財(cái)政局和稅務(wù)局四部門(mén)也發(fā)布《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，取消上海市普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。此次政策將自今年12月1日起施行。

　　普通住宅和非普通住宅有何區(qū)別？

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家介紹，一般有兩種方式區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一是不同城市基于房子的位置、單總價(jià)去界定的普通住宅和非普通的高端住宅；二是住宅性質(zhì)和非住宅性質(zhì)的區(qū)別，比如商業(yè)、辦公、商住。普通住宅和非普通住宅的增值稅、契稅不同。

　　以北京為例，按照目前北京市的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，須全部滿(mǎn)足3條的住宅即為普宅，有任何一項(xiàng)不滿(mǎn)足的，即為非普。三個(gè)條件是：小區(qū)容積率在1.0（含）以上；房屋建筑面積在140平方米（含）以下；價(jià)格方面，單價(jià)不高于規(guī)定的上限，或者總價(jià)不高于規(guī)定的上限，二者滿(mǎn)足其一即可。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，北京現(xiàn)行的主流普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年住房市場(chǎng)短缺、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配時(shí)期的一項(xiàng)重要政策，同時(shí)也是緊縮性調(diào)控措施的重要組成部分。

　　這一標(biāo)準(zhǔn)在過(guò)去的“有沒(méi)有”時(shí)代，為了滿(mǎn)足人們的基本住房需求，稅務(wù)政策對(duì)普通住宅給予了更多的支持，對(duì)非普通住宅采取了相對(duì)較高的稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)人們購(gòu)買(mǎi)普通住宅，解決基本的居住問(wèn)題。

　　當(dāng)今，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“好不好”的時(shí)代，人們更加關(guān)注住房的品質(zhì)、環(huán)境和舒適度，改善性需求成為主流，普通住宅和非普通住宅之間的差異在稅務(wù)政策上的意義逐漸降低。此次取消普通住宅及非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，有利于住房高質(zhì)量發(fā)展，適應(yīng)市場(chǎng)需求從‘有沒(méi)有’到‘好不好’的變化。

　　800萬(wàn)元二套房

　　契稅減負(fù)16萬(wàn)元

　　12月1日新政落地后，在北京買(mǎi)房能省多少成本？

　　通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全國(guó)范圍內(nèi)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

　　此前北京規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%。

　　以市民鄧先生為例，因?yàn)榧矣卸ィ胫脫Q一套面積為138平方米的房子，房款約為800萬(wàn)元。政策調(diào)整前，該住宅被認(rèn)定為非普通住房，6年前房東以500萬(wàn)元購(gòu)入，鄧先生需繳納增值稅為15萬(wàn)元。政策調(diào)整后，這筆增值稅可全部節(jié)省。

　　在個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅方面，如果鄧先生是家庭唯一住房，調(diào)整前契稅是12萬(wàn)元，此次調(diào)整后為8萬(wàn)元，節(jié)省4萬(wàn)元。如果是第二套房，調(diào)整前契稅是24萬(wàn)元，此次調(diào)整后同樣為8萬(wàn)元，節(jié)省了16萬(wàn)元。

　　新政降低了售房成本

　　增加了住房財(cái)產(chǎn)性收入

　　此次北京、上海政策是對(duì)此前財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門(mén)政策的具體落實(shí)。

　　11月13日，三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》），包括優(yōu)化住房交易契稅政策，明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

　　《公告》規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　此次政策調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。一線城市不再“區(qū)別對(duì)待”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，新房和二手房?jī)r(jià)格均迎來(lái)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。其中，上海各項(xiàng)指標(biāo)均在全國(guó)前列。當(dāng)前上海貫徹落實(shí)房地產(chǎn)稅收優(yōu)化政策，在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)向好的基礎(chǔ)上，將和行政、土地、金融等政策互動(dòng)，持續(xù)釋放組合拳效應(yīng)。

　　他預(yù)計(jì)，其它一線城市也將跟進(jìn)，陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)稅收優(yōu)化政策。

　　上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，直接影響與其掛鉤的稅收政策，具體來(lái)看，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅、個(gè)人出售住房增值稅、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅均有減免。

　　回溯個(gè)稅政策調(diào)整歷史，上海自2006年起在房屋交易環(huán)節(jié)執(zhí)行了差別化的個(gè)稅政策。2006年，原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知〉的操作意見(jiàn)》明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。而自2024年12月1日起，上海將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政降低了售房成本、增加了住房財(cái)產(chǎn)性收入。

　　他舉例道，若上海某房東出售一套1000萬(wàn)元總價(jià)的住房，過(guò)去個(gè)稅或需繳納20萬(wàn)元，那現(xiàn)在或只需繳納10萬(wàn)元，另需說(shuō)明的是，若該房東一年內(nèi)在上海換房，還可享受個(gè)稅退稅的優(yōu)惠政策。

　　根據(jù)新規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。嚴(yán)躍進(jìn)解釋道，增值稅政策和房屋出售關(guān)系較大，可降低房東的售房成本，利于二手房市場(chǎng)。契稅方面，對(duì)二套房的減負(fù)效應(yīng)更明顯。舉例來(lái)說(shuō)，若二套房認(rèn)購(gòu)了1000萬(wàn)元總價(jià)的住房，新政前契稅最高需30萬(wàn)元，新政后最低可為10萬(wàn)元，直接減少了20萬(wàn)元的契稅額。

　　“購(gòu)房政策的黃金窗口期已開(kāi)啟。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入歷史最寬松階段，從去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開(kāi)始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財(cái)稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策。因此，疊加一系列利好的購(gòu)房政策和環(huán)境，包括購(gòu)房門(mén)檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費(fèi)成本低等，政策效應(yīng)將持續(xù)釋放，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著向好的方向發(fā)展。

　　值得一提的是，上海稅收優(yōu)化政策雖然在12月1日正式執(zhí)行，但不影響11月中下旬的房屋買(mǎi)賣(mài)，各類(lèi)尚未申報(bào)繳納的稅費(fèi)亦可享減稅優(yōu)惠。

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